將軍村透天厝  東區買屋 / 東區買房 - 新竹大樓透天清大商圈千甲車站 13房10衛~置產出租自住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2988 萬
參考單價：45.66 萬/坪
地址：新竹市東區東美路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 13房(室) 10衛
總坪數：65.44 坪 (不含車位面積)
主建物面積：55.742 坪
附屬建物面積：9.698 坪
土地面積：48.098 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：79 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：建功國小、建功高中
生活機能：新源市場
附近交通：千里車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優越：鄰近新竹科學園區、清華大學與千甲車站，通勤及生活機能極佳，租房需求穩定。 2. 現金流強勁：目前月租金約 7.4 萬元，年收益近 90 萬元，具備穩定的投資報酬率。 3. 格局彈性大：13 房 10 衛的超大坪數與透天架構，適合出租分割或未來重新規劃使用。 4. 學區優勢：鄰近建功國小與高中，家庭租屋客群穩定。
劣勢	1. 屋齡過老：79 年屋齡相當高，結構安全與漏水風險需特別重視，維修成本可能居高不下。 2. 融資困難：因房產年久，銀行評估嚴格，購屋者可能面臨貸款成數低、年限短或拒貸的情況。 3. 坪效密度過高：13 間房間配置在 65 坪空間，每間面積較小，居住品質與隱私性較差，僅適合出租用途。 4. 交易門檻高：高單價與老屋風險需現金籌碼配合，自備款壓力較大。
機會	1. 租金調漲空間：目前區域租賃市場需求旺盛，租金仍有緩步調升的潛力。 2. 重建或翻修價值：若法律許可，此區段地價高，若能成功進行改建或大型翻新，資產價值有望顯著提升。 3. 置產配置：對於多角化資產配置的投資者，可作為穩定配息的工具。
威脅	1. 法令與安全風險：老舊透天可能涉及违建、耐震標章不足或消防規範問題，未來改建或交易可能受限。 2. 流動性降低：老房子與複雜格局易導致轉手不易，市場接盤族群較窄。 3. 租屋市場波動：新竹科技產業若出現波動，外來打工或學子人口減少將直接影響出租率與租金水平。

物件評論

結論：適合資金充裕、具老屋裝修經驗的投資型買家；非自住首選。

此物件最大的亮點在於「地段」與「現金流」。位於竹科通勤圈的核心位置，讓其長期持有收租的收益相對穩定，年殖利率約 3%，在當前市場環境下屬於可接受的區間。然而，79 年的高齡屋況是極大的隱憂。對於一般購屋者而言，這意味著潛在的結構補強、管線更新等整修費用可能遠超預期，且銀行放款審批將非常嚴格。若您預算充足，能承擔老屋風險並規劃長遠持有，此案具備不錯的配置價值；但若尋求自住舒適度或希望透過貸款購置，則建議慎重考慮。